Витрати продавця при продажу нерухомості

Витрати по переуступці дивіться тут. Далі розглядаємо тільки вторинний ринок.

Продаж на вторинному ринку: структура витрат

Обов’язкові витрати:

• податок на доходи фізосіб + військовий збір: 0-23% ➔
• держмито або послуги нотаріуса: ~0.5% (ділиться з покупцем) ➔
• оцінка нерухомості: від 1000 грн ➔
• збір за реєстрацію права власності: 330 грн (не терміново) ➔

Інші можливі витрати:

• комісія ріелтора? ➔
• передпродажна підготовка ➔
• рекламування оголошення на онлайн-майданчиках ➔

Далі швидко розберемо по кожній витраті.

Податок на доходи фізосіб (ПДФО), Військовий збір (ВЗ)

Підготовлено metr.ua, джерело: Податковий Кодекс України, ст. 172, ст. 167, підрозділ 10, п.161(1).

* Під кількістю продажів за рік мається на увазі кількість за календарний (звітний) рік.

** База оподаткування на вказані операції, а також на незавершене будівництво, може бути зменшена на документально підтверджені витрати на придбання чи будівництво.

Податок нараховується з більшої суми з двох - з договору і оціночної суми.

Для більш детальної інформації проконсультуйтесь з юристом по нерухомості.

Коли сплачувати податок та ВЗ?

Оплачується в день підписання угоди або завчасно:

• нотаріус розраховує суму податків на день підписання договору
• продавець сплачує податки через банк, отримує квітанцію, надає нотаріусу
• нотаріус перевіряє повну сплату податків перед реєстрацією угоди

❗Без підтвердження повної оплати податків нотаріус не зможе зареєструвати угоду.

Розмір податків варто прорахувати завчасно, щоб уникнути сюрпризів в день підписання.

Декларація про доходи

Продавець повинен включити доходи від продажу у декларацію про майновий стан і доходи фізособи, навіть якщо все сплачено (подається до 1 травня наступного року). Це також буде служити підтвердженням походження коштів у разі придбання нерухомості (підтвердження обов'язкове з 2026р).

Можливі сценарії, коли задекларована сума буде менша або більша сплаченої у нотаріуса, і виникає доплата або повернення надмірно сплачених коштів. 

Наприклад, при ставці 18% в момент оформлення у нотаріуса продавець не мав повного пакету документів, підтверджуючих витрати на придбання та зменшуючих суму оподаткування, і оплатив 18% від повної суми. У такому випадку документи можна надати пізніше, задекларувавши витрати при поданні декларації.

Держмито або послуги нотаріуса

• державний нотаріус: держмито 1%, в бюджет (є пільги)
• приватний нотаріус: тільки послуги нотаріуса, 0.5-1% + додаткові витрати, або фіксована сума (привязують до суми держмита)

❗Часто приватні нотаріуси озвучують для сплати держмито 1% - насправді це не держмито, а оплата його послуг, в еквіваленті 1% держмита.

Держимито (тільки у державного нотаріуса) можуть не платити деякі групи інвалідів, чорнобильців. Уточнюйте у юристів по нерухомості.

❗Зверніть увагу, що з 2026р нотаріуси вимагають у покупця підтвердження походження коштів для придбання нерухомості.

Оцінка нерухомості

Чи треба робити, якщо 0% податків?

Оцінка робиться завжди, навіть якщо у продавця 0% податків, бо ще покупець платить 1% в Пенсійний фонд.

Податок та внесок в ПФ нараховується з більшої суми з двох - з договору і оціночної суми.

Вартість оцінки

• онлайн на сайті фонду держмайна: бескоштовно*
• у експерта з оцінки: від 1000грн

* У бескоштовному варіанті оцінка може бути сильно завищена, для продавця це призведе до втрат на податках (якщо не нульовий податок), а для покупця - на внеску в ПФ.

Простіше і надійніше запитати за оцінку у нотаріуса, він її замовить (співпрацює з оцінщиками).

Хто оплачує оцінку?

Зазвичай оплачує продавець. Але…

Якщо у продавця наприклад 0% податків, то з його точки зору оцінку можна замовити безкоштовну онлайн. У цьому випадку покупець може бути більш вмотивований замовити платну оцінку, щоб її знизити і меньше переплачувати (ПФ 1%) - тоді за домовленістю оцінку може сплатити покупець, замовивши там, де сам побажає.

Коли робиться, терміни

Перед оформленням угоди. Займає 1-2 дні.

Збір за реєстрацію права власності

Сума залежить від терміновості:

Коли/кому платити: стягується нотаріусом при оформленні угоди.

Інші можливі витрати

Комісія ріелтора?

Коли:

• якщо продавець і покупець знайшли один одного і самостійно оформлюються у нотаріуса - витрат на ріелтора не буде
• у випадку присутності одного ріелтора в ланцюжку: див. нижче
• якщо кожну сторону представляє свій ріелтор: зазвичай витрати ті ж, ріелтори розподіляють комісію між собою

Розмір комісії

Типово 5%, але для дорогих об’єктів може бути нижчою.

Хто платить?

Типово, якщо оголошення розміщене ріелтором, і покупець контактує через цього ріелтора:

• Житлова нерухомість: платить покупець.
• Комерційна нерухомість: платить продавець.

Типова ситуація: ви розмістили оголошення про продаж, вам телефонують ріелтори, і пропонують додати объект їм в базу. У випадку житлової нерухомості варто погодитися, у Вас не буде витрат - комісію сплатить покупець, якщо він вийшов на ріелтора (знайшов ріелторське оголошення чи прийшов в агенцію, де йому запропонували Ваш варіант).

Враховуйте, що ріелтори будуть збивати Вам ціну, щоб зменшити витрати покупця (щоб мінімізувати витрати 5% на їх комісію). Фактично ріелтор буде представляти інтереси покупця, бо він платить і там їх комісія. Цього ви не уникнете, адже певна частина людей шукає тільки через ріелторів.

Передпродажна підготовка

Мета: за мінімально можливі вкладення збільшити привабливість об’єкту.

Розмір витрат та часу: від мінімальних на прибирання до суттєвих (від 300$) на косметичний ремонт.

—

Від дешевших до дорожчих:

Прибирання

Прибирання зайвих речей по шафам, генеральне прибирання (з відмиванням всього, що давно не милося). Це може зайняти декілька днів, але здатне кардинально покращити сприйняття об'єкта і створити більше затишку.

Дрібний ремонт

Підклейка шпалер, заміна перегорівших лампочок, заміна старих лампочок на більш яскраві, повісити зняті штори, ремонт вимикачів, петель і ручок дверей, непрацюючих і іржавих змішувачів, дрібний ремонт меблів або викидання у сміття поламаних меблів (навіть якщо продаж без меблів).

Частковий (або повний) косметичний ремонт

Якщо стан одного з приміщень суттєво гірший за решту житла, варто розглянути косметичний ремонт цього приміщення, адже воно буде суттєво погіршувати сприйняття об’єкту вцілому і може впринути на ціну або тривалість продажу. Для прийняття рішення по ремонту оцініть з запасом вартість матеріалів, робіт, витраченого часу і нервів, адже ремонт - це дороге задоволення.

Рекламування оголошення на онлайн-майданчиках

Звичайне розміщення оголошення (не ТОП)

Зазвичай безкоштовно, або перше оголошення безкоштовно, і далі платно. На деяких сервісах розділ комерційної нерухомості повністю платний. 

У разі платних: 50-300 грн за оголошення на місяць.

Розміщення в ТОП (вище інших оголошень)

Коли варто? 

1. терміново продаєте або не хочете затягувати з продажем
2. на ринку багато схожих об’єктів по схожій ціні, висока конкуренція
3. точно ще не знаєте ринкової ціни об’єкта*

* Ставите ціну з запасом → рекламуєтесь → спостерігаєте пару тижнів, чи є дзвінки і перегляди → знижуєте ціну → (так по колу)

Коли не варто:

1. вам “не горить” продати, можете рік і більше чекати
2. у розділі на сервісі небагато об'єктів (20 чи меньше)
3. мало об’єктів зі схожою ціною

Тарифи на ТОП:

100-500 грн на місяць, в залежності від сервісу та його розкрученності.

Часто бувають тарифи на 3, 5, 7, 10 днів. Є VIP-тарифи з рекламою на головній сторінці.