Расходы по переуступке смотрите здесь. Далее рассматриваем только вторичный рынок.
Продажа на вторичном рынке: структура расходов
Обязательные расходы:
- налог на доходы физлиц + военный сбор: 0-23% ➔
- госпошлина или услуги нотариуса: ~0.5% (делится с покупателем) ➔
- оценка недвижимости: от 1000 грн ➔
Другие возможные расходы:
Можно ли снизить сумму налогов?
Далее разберем по каждой статье расходов.
Налог на доходы физлиц (НДФЛ), Военный сбор (ВС)
| Операция с имуществом | НДФЛ | Воен. сбор |
| Жилая недвижимость, дачные дома: | ||
| Наследство: Первая продажа за год* | 0% | 0% |
| Наследство: Вторая (и более) продажа за год | 5% | 5% |
| Не наследство: Первая продажа за год и владение > 3 лет | 0% | 0% |
| Не наследство: Первая продажа за год и владение < 3 лет | 5% | 5% |
| Не наследство: Вторая продажа за год и владение > 3 лет | 5% | 5% |
| Не наследство: Вторая продажа за год и владение < 3 лет | 18%** | 5% |
| Не наследство: Третья (и более) продажа за год | 18%** | 5% |
| Коммерческая, нежилая недвижимость, другое: | ||
| Наследство: Любое количество продаж за год | 5% | 5% |
| Не наследство: Первая продажа за год | 5% | 5% |
| Не наследство: Вторая (и более) продажа за год | 18%** | 5% |
| Продажа нерезидентом (любая) | 18% | 5% |
Подготовлено metr.ua, источник: Налоговый Кодекс Украины, ст. 172, ст. 167, подраздел 10, п.161(1).
* Под количеством продаж за год имеется в виду количество за календарный (отчетный) год.
** База налогообложения по указанным операциям, а также по незавершенному строительству, может быть уменьшена на документально подтвержденные расходы на приобретение или строительство (налог с разницы между суммой продажи и расходами на покупку или строительство).
Налог начисляется с большей суммы из двух - из договора и оценочной суммы.
Для более детальной информации проконсультируйтесь с юристом по недвижимости.
Когда платить налог и ВС?
Оплачивается в день подписания сделки или заранее:
- нотариус рассчитывает сумму налогов на день подписания договора
- продавец платит налоги через банк, получает квитанцию, передает нотариусу
- нотариус проверяет полную оплату налогов перед регистрацией сделки
❗Без подтверждения полной оплаты налогов нотариус не сможет зарегистрировать сделку.
Размер налогов стоит просчитать заранее, чтобы избежать сюрпризов в день подписания.
Декларация о доходах
Продавец должен включить доходы от продажи в декларацию об имущественном состоянии и доходах физлица, даже если все оплачено (подается до 1 мая следующего года). Это также будет служить подтверждением происхождения средств в случае покупки недвижимости (подтверждение обязательно с 2026г).
Возможны сценарии, когда задекларированная сумма будет меньше или больше уплаченной у нотариуса, и возникает доплата или возврат излишне уплаченных средств.
Например, при ставке 18% в момент оформления у нотариуса продавец не имел полного пакета документов, подтверждающих расходы на приобретение и уменьшающих сумму налогообложения, и оплатил 18% от полной суммы. В таком случае документы можно предоставить позже, задекларировав расходы при подаче декларации.
Госпошлина или услуги нотариуса
- государственный нотариус: госпошлина 1%, в бюджет (есть льготы)
- частный нотариус: только услуги нотариуса, 0.5-1% + дополнительные расходы, либо фиксированная сумма (привязывают к сумме госпошлины)
❗Часто частные нотариусы озвучивают для оплаты госпошлину 1% - на самом деле это не госпошлина, а оплата его услуг, в эквиваленте 1% госпошлины.
Госпошлину (только у государственного нотариуса) могут не платить некоторые группы инвалидов, чернобыльцев. Уточняйте у юристов по недвижимости.
❗Обратите внимание, что с 2026 года нотариусы требуют у покупателя подтверждение происхождения средств для покупки недвижимости.
Оценка недвижимости
Нужно ли делать, если 0% налогов?
Оценка делается всегда, даже если у продавца 0% налогов, потому что еще покупатель платит 1% в Пенсионный фонд.
Налог и взнос в ПФ начисляются с большей суммы из двух - из договора и оценочной суммы.
Стоимость оценки
- онлайн на сайте фонда госимущества: бесплатно*
- у эксперта по оценке: от 1000 грн
* В бесплатном варианте оценка может быть сильно завышена, для продавца это приведет к потерям на налогах (если не нулевой налог), а для покупателя - на взносе в ПФ.
Проще и надежнее спросить за оценку у нотариуса, он ее закажет (сотрудничает с оценщиками).
Кто оплачивает оценку?
Обычно оплачивает продавец. Но…
Если у продавца, например, 0% налогов, то с его точки зрения оценку можно заказать бесплатную онлайн. В этом случае покупатель может быть более мотивирован заказать платную оценку, чтобы ее снизить и меньше переплачивать (ПФ 1%) - тогда по договоренности оценку может оплатить покупатель, заказав там, где сам пожелает.
Когда делается, сроки
Перед оформлением сделки. Занимает 1-2 дня.
Другие возможные расходы
Комиссия риелтора?
Когда:
- если продавец и покупатель нашли друг друга и самостоятельно оформляются у нотариуса - расходов на риелтора не будет
- в случае присутствия одного риелтора в цепочке: см. ниже
- если каждую сторону представляет свой риелтор: обычно расходы те же, риелторы распределяют комиссию между собой
Размер комиссии
Типично 5%, но для дорогих объектов может быть ниже.
Кто платит?
Типично, если объявление размещено риелтором, и покупатель связывается через этого риелтора:
- Жилая недвижимость: платит покупатель.
- Коммерческая недвижимость: платит продавец.
Типичная ситуация: вы разместили объявление о продаже, вам звонят риелторы и предлагают добавить объект им в базу. В случае жилой недвижимости стоит согласиться, у вас не будет расходов - комиссию заплатит покупатель, если он вышел на риелтора (нашел риелторское объявление или пришел в агентство, где ему предложили ваш вариант).
Учитывайте, что риелторы могут сбивать вам цену, чтобы уменьшить расходы покупателя (чтобы минимизировать расходы 5% на их комиссию). Фактически риелтор будет представлять интересы покупателя, потому что он платит и там их комиссия. Этого вы не избежите, ведь определенная часть людей ищет только через риелторов.
Предпродажная подготовка
Цель: за минимально возможные вложения увеличить привлекательность объекта.
Размер расходов и времени: от минимальных на уборку до существенных (от 300$) на косметический ремонт.
—
От более дешевых к более дорогим:
Уборка
Уборка лишних вещей по шкафам, генеральная уборка (с отмыванием всего, что давно не мылось). Это может занять несколько дней, но способно кардинально улучшить восприятие объекта и создать больше уюта.
Мелкий ремонт
Подклейка обоев, замена перегоревших лампочек, замена старых лампочек на более яркие, повесить снятые шторы, ремонт выключателей, петель и ручек дверей, неработающих и ржавых смесителей, мелкий ремонт мебели или выбрасывание в мусор сломанной мебели (даже если продажа без мебели).
Частичный (или полный) косметический ремонт
Если состояние одного из помещений существенно хуже остального жилья, стоит рассмотреть косметический ремонт этого помещения, ведь оно будет существенно ухудшать восприятие объекта в целом и может повлиять на цену или длительность продажи. Для принятия решения по ремонту оцените с запасом стоимость материалов, работ, потраченное время и нервы, ведь ремонт — это дорогое удовольствие.
Реклама объявления на онлайн-площадках
Обычное размещение объявления (не ТОП)
Обычно бесплатно, или первое объявление бесплатно, а далее платно. На некоторых сервисах раздел коммерческой недвижимости полностью платный.
В случае платных: 50-300 грн за объявление в месяц.
Размещение в ТОП (выше других объявлений)
Когда стоит?
- срочно продаете или не хотите затягивать с продажей
- на рынке много похожих объектов по похожей цене, высокая конкуренция
- точно еще не знаете рыночной цены объекта*
* Ставите цену с запасом → рекламируетесь → наблюдаете пару недель, есть ли звонки и просмотры → снижаете цену → (так по кругу)
Когда не стоит:
- вам “не горит” продать, можете год и больше ждать
- в разделе на сервисе мало объектов (20 или меньше)
- мало объектов с похожей ценой
Тарифы на ТОП:
100-500 грн в месяц, в зависимости от сервиса и его популярности.
Часто бывают тарифы на 3, 5, 7, 10 дней. Есть VIP-тарифы с рекламой на главной странице.
Можно ли снизить суммы налогов?
Продажа через договор дарения?
Обычно смысла в этом нет — это очень невыгодно покупателю, если это не близкий родственник. Для покупателя будет еще больше налогов, а также риск, что ему не вернут деньги в случае расторжения сделки.
Плюс для покупателя может быть в том, что такая собственность не будет делиться при разводе.
Расходы дарителя (продавца):
- 0% налогов
Расходы получателя (покупателя), не близкий родственник:
- 5% налог НДФЛ (18% — если одна из сторон нерезидент)
- 5% ВС
- расходы нотариуса (~1% или фиксированная сумма, ~300$)
- 1000+ грн оценка
* Возможны льготы некоторым категориям граждан.
Как видите, это очень невыгодно покупателю и может иметь смысл только в очень специфических случаях — и если покупатель сам настаивает.
ℹ️ В случае близких родственников:
0% налогов, без расходов на оценку.
* близкие родственники: 1-й уровень родства или внуки, бабушка, дедушка (кроме нерезидентов — уточняйте у юристов).
Снижение суммы оценки
В случае существенного размера налогов практикуют снижение суммы оценки и суммы в договоре для снижения базы налогообложения — это является уклонением от уплаты налогов и в зависимости от суммы грозит административной или уголовной ответственностью.
Но бывают и противоположные случаи — бесплатная оценка, заказанная онлайн, часто оказывается выше фактической суммы в договоре, и так как налоги начисляются с большей суммы, то происходит переплата по налогам. Поэтому на практике оценку заказывают у частного оценщика (обычно через нотариуса), она более адекватная и близка к рыночной стоимости.
